Nuevos desafíos para los inquilinos
Con la derogación de la última Ley de Alquileres, los contratos entre dueños e inquilinos parecen haber quedado a merced de los primeros, sin un marco regulatorio que indique actualizaciones y plazos. Sin embargo, este contexto de incertidumbre para alquilar se viene dando en los últimos meses del 2023. Matías López, corredor inmobiliario profesional, da detalles de las condiciones en que se están realizando o renovando los contratos. Períodos breves, precios en pesos e índices diferenciados para vivienda y para comercio son algunas de las características que tiene el alquilar en Mendiolaza.
La Ley del mercado
La ley de alquileres de Argentina durante el 2023 fue modificada, debatida y derogada, agregando incertidumbre sobre las condiciones para alquilar. Para contextualizar, en el 2020 se sancionó la Ley 27.551 que establecía contratos de 3 años con ajuste cada 12 meses de acuerdo al Índice para Contratos de Locación (ICL), que combina la suba de precios y salarios.
Esa ley continuó vigente hasta octubre del 2023, en que se aprobó el proyecto del oficialismo que fijaba una actualización semestral de acuerdo al índice de Casa Propia, que es el más bajo entre el aumento salarial y el aumento de inflación, además de fijar que los precios debían ser en pesos argentinos y los contratos continuarían por 3 años.
Para finales del año pasado, la oferta de alquileres disminuyó, y muchos inquilinos y propietarios dejaron de regirse por la Ley y acordaron actualizaciones de precio más frecuente o por más valor.
El 29 de diciembre entró en vigencia el DNU del nuevo gobierno que derogó esta última ley, dejando, en teoría, a las partes (inquilino y dueño) decidir las condiciones de los contratos: moneda de pago, ajuste del valor, frecuencia con que se realiza, entre otros detalles.
En este contexto, Demendiolaza dialogó con Matías López, corredor inmobiliario profesional, quién brindó detalles de cómo son los contratos que se están realizando para alquilar en la ciudad.
Des -Acuerdo entre partes
“La decisión final es de las partes, el propietario pide y el inquilino dispone si acepta o no las condiciones”, expresó López. Él explicó que desde el Colegio Profesional están llevando el valor del alquiler al valor del mercado. “No tiene nada que ver el valor de estos contratos con los valores de los alquileres que se van venciendo, ya que esos acuerdos se firmaron en otro contexto”, detalló.
Aunque el DNU permite alquileres en dólar, Matias aclaró que en Córdoba aún no se está implementando esa medida, son muy pocos o casi nulos los alquileres de carácter permanente que piden esa moneda de intercambio.
Respecto a la actualización, López aclaró que son cada 3 o 4 meses y se busca implementar que la referencia sea el Índice de Contratos de Locación (ICL,) que es el que utilizaba la ley del 2020 y se basa un 50% en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y un 50% en la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
“Con este índice se busca ir por el camino del medio, sobre todo para los alquileres de vivienda en donde los ingresos de inquilino están relacionados a un sueldo y que el sueldo no tiene ni de cerca el aumento de la inflación”, detalló López . En cambio para los alquileres comerciales, se busca un ajuste más cerca del IPC, aclaró.
Volviendo a la ley del 2020, Matias explicó que buscan que los plazos de los contratos tanto para vivienda como para comercial sean de dos años. “Plazos más cortos que por ahí le pueden llegar a servir al propietario para poder negociar el contrato pero es difícil para el inquilino porque rápidamente se termina ese contrato y si no llega un acuerdo se tiene que ir”, agregó.
Aumento de disponibilidad de alquileres
Matias informó que desde que se derogó la ley anterior, ha notado un incremento en la oferta de alquileres. “Muchas propiedades por ahí estaban en venta con un contrato de tres años que nos obligaban a hacer con la ley anterior (la del 2020), en cambio ahora podés hacer un contrato de mínimo de un mes si querés. Entonces si tenés una casa en venta, podés alquilar por dos meses o tres meses hasta que se venda o ir renovando ese alquiler sino se vende”, explicó.
Sin embargo, aclaró que el panorama aún es incierto. «La agrupación de Inquilinos Unidos de Buenos Aires ha presentado un amparo por el DNU para suspender el capítulo número 10, que es la derogación de la Ley de Alquileres”, explicó. Aun así, aclaró que los contratos que se firmen ahora, continuarán vigentes aunque vuelva la ley anterior o se realice otra modificación.
Respecto a la posibilidad de volver a la ley anterior, a la sancionada en octubre del 2023, López expresó que no lo ve como algo positivo ya que considera que la actualización de cada 6 meses por el Índice de Casa Propia no se actualiza lo suficiente al ritmo de la inflación. Eso podría provocar un fuerte aumento de base de los alquileres para nuevos contratos para ganarle a la inflación a futuro.
Sin embargo, vale resaltar que aunque ha aumentado la oferta de alquileres, la demanda sigue siendo superior, en especial en la zona de Sierras Chicas en la que muchas personas buscan su espacio para escapar de la capital. “De repente ingresa una propiedad en alquiler y en 15 días se alquila si está en un valor lógico. En los barrios cerrados que superan los $500.000 o $600.000 por mes es más difícil conseguirlo”, aclaró. “Entonces me ha pasado en los últimos meses que muchas personas quieren reservar la propiedad sin venir a verla para no perderla”, agregó.
Aunque las zonas de alquiler son relativas, López explicó que las propiedades grandes se pueden encontrar en barrios cerrados o en los barrios antiguos de la ciudad; en cambio los departamentos están más disponibles en la zona del Talar.