Las zonas grises de la ciudad
Los barrios con control de acceso en Mendiolaza nacieron como barrios abiertos, pero con alambre perimetral. Sierra Nueva, años después de ejercer el control de hecho, fue autorizado por ordenanza a hacerlo, y actualmente algunos vecinos pretenden convertirlo en barrio cerrado. Representantes de Molinos de Viento, a fines del año pasado, llevaron al Concejo la inquietud de cambiar la categoría del barrio.
La figura de barrio abierto con control de acceso, no encuentra sustento en normas superiores, como el Código Civil y Comercial, sino sólo a nivel local en una ordenanza. El Dr. Hernán Petrelli, abogado especialista en urbanismo, las llama «una figura para estados bobos». En esta nota analiza las consecuencias de esto. y explica el proceso que implicaría el volver privado un barrio surgido como abierto.
Abandonados y estafados
«Se nos vendió el proyecto como un barrio cerrado que constaría con seguridad». Barrios con control de acceso en Mendiolaza
Con esos dos términos describen su situación los vecinos de Sierra Nueva que ingresaron una nota al Concejo Deliberante solicitando que se legisle para que los propietarios puedan votar la posibilidad de pasar a ser un barrio cerrado.
Inseguridad, falta de servicios o servicios deficientes, son algunos de los puntos que sostienen los vecinos que firman la nota. Los reclamos por parte de los habitantes de este barrio, así como las controversias por su particular regulación, se reiteran desde hace tiempo.
Sostienen sentirse abandonados y estafados por el municipio y por la desarrollista que dió origen a este barrio. Es que en Sierra Nueva reina la confusión, y a esta le gana una regulación que deja muchos grises que han dado lugar a la polémica tanto hacia adentro del barrio, como hacia afuera del mismo.
«Se nos vendió el proyecto como un barrio cerrado que constaría con seguridad y se nos hizo firmar a la hora de comprar y de escriturar un reglamento interno del mismo que ahora tanto el municipio como algunos firmantes desconocen», sostienen los vecinos en la nota presentada y firmada por unos 40 propietarios. Asi mismo cuestionan que el municipio habilitó el control de acceso pero jamás reglamentó cómo se aplicaría tal control. Hay propietarios que aseguran haber adquirido su propiedad bajo promesa de que este se convertiría en un barrio cerrado. Otros, lo hicieron a conciencia de estar edificando su propiedad en un barrio abierto.
Con perímetro pero sin límites
Desde su creación como barrio abierto en 2014, Sierra Nueva contó con alambre perimetral y pórtico de ingreso. Con el tiempo se fueron agregando las barreras, los guardias y otras medidas que no se correspondían con su categoría de barrio abierto.
En 2021, mediante una ordenanza el Concejo Deliberante reguló esta situación que se venía dando de hecho, y aprobó que se trate de un Barrio Abierto con Control de Acceso. Pero la ordenanza no detallaba cuáles eran las atribuciones que se tenían para controlar, ni especificaba quién debía hacerlo.
Durante los meses siguientes se sucedieron una serie de controversias, tanto referidas a la relación del barrio con la comunidad, como a la relación de los vecinos entre sí.
Las referidas a la relación con la comunidad, aludían a excesos en el ejercicio del control. Incluso el Concejo indicó que debían sacarse las barreras y poner un cartel al ingreso que indicase que se trata de un barrio abierto, indicaciones que no se cumplieron.
Las controversias entre los propios vecinos del barrio se originaron, mayoritariamente, en el accionar de una Sociedad Anónima Simplificada, figura propia de barrios cerrado, creada para la gestión de ciertas iniciativas.. Cobros indebidos y superposición en las funciones de la SAS y la Comisión Vecinal fueron los ejes del conflicto.
Rechazo unánime
En su nota, ingresada el 5 de abril, el grupo de vecinos de Sierra Nueva solicitaba una reunión con los ediles antes de que éstos tomasen una decisión vinculante.
El Concejo Deliberante analizó el tema en comisión, el martes 16 de abril y la decisión fue desestimarla por completo.
Lucia Roselli, presidenta del Concejo sostuvo “Esto va más allá de lo que nos corresponde como Concejo. Esto ya está reglamentado, el barrio es abierto con control de acceso, por medio de una ordenanza. Porque en realidad nació como barrio abierto”. En tanto que los demás concejales adhirieron a esta opinión, entendiendo que ya no es competencia del cuerpo legislativo resolver sobre un tema que entienden concluido.
En cuanto a los problemas que plantean de inseguridad y falta de servicios, entienden que son problemas que atraviesan a todos los barrios por igual, y sobre los cuales se está trabajando.
Una figura para estados bobos
«Al Estado le queda todo el costo y le queda todo el riesgo». Barrios con control de acceso en Mendiolaza
Así define a los barrios abiertos con control de acceso el Dr. Hernan Petrelli, abogado especialista y titular del módulo abierto Normativa y derecho urbanístico ambiental de la maestría en Urbanismo de la Facultad de Arquitectura de la UNC.
Esta figura, que no encuentra sustento en normas superiores como el Código Civil y Comercial de la Nación, sino sólo a nivel local en una ordenanza, es “una figura para estados bobos. Porque al Estado le queda todo el costo y le queda todo el riesgo. El costo y el riesgo en un barrio cerrado es del privado, es del consorcio. En cambio acá le queda todo al Estado. A la vez ellos se cierran, pero toda la comunidad está sosteniendo el gasto y el riesgo de que ellos decidan cerrarse. Porque no es que me cierro y me corto solo. Me cierro y me siguen subsidiando”, explica Petrelli.
En igual sintonía agrega: “todos los riesgos y los costos son a cargo del municipio. El municipio paga el mantenimiento de la calle, paga el alumbrado público y tiene la responsabilidad civil por los accidentes. Va alguien caminando, se tropieza porque había una piedra, se tropezó se quebró la cadera, paga el municipio, no paga el privado.”
Petrelli es Abogado administrativista y urbanista con más de 20 años de experiencia en el ámbito público. Especialista en temas de planeamiento, ordenamiento territorial y reformas administrativas, Magister Scientiarum en Administración Pública. Docente de Administración en Cs. Políticas-UNLAM. Docente de Postgrado en Derecho Urbano-Ambiental y ex- asesor legal de COFEPLAN (Consejo Federal de Planificación y Ordenamiento Territorial), y autor del libro “El Derecho y la gestión urbana”.
Barrios con control de acceso en Mendiolaza: abierto o cerrado, sin medias tintas
«El nuevo Código Civil y Comercial habilitó la figura de conjuntos inmobiliarios como derecho real. Que es para estos cerramientos privados. El conjunto inmobiliario tiene calles privadas. Y esto es clave, porque si la calle es privada el alumbrado lo pagan los consorcistas, el mantenimiento de la calle lo pagan los consorcistas y si hay un accidente la responsabilidad civil es del consorcio – comenta Petrelli – El Código Civil dice que todo el resto de las figuras que se usaron antes, como barrio privado por condominio, barrio privado por sociedad anónima, barrio privado por condominio con uso privativo de espacios, todas esas otras figuras se tienen que ajustar a este Código Civil y Comercial. O sea, se tiene que ajustar al conjunto inmobiliario.”
Continuando en esa línea agrega; “eso implica que si había calles estatales tratar de ajustarse al Código Civil, esta figura, tratar de ajustarla al Código Civil es decir que el barrio va a tener que comprar ese dominio público.”
De este modo, Sierra Nueva para poder convertirse en un barrio privado como se solicitó en la nota presentada, debería encuadrarse en la figura de conjunto inmobiliario. Para esto, se requiere que los propietarios se constituyan en un consorcio.
Sobre este proceso Petrelli indica “Si va a pasar a barrio privado, se necesita una ordenanza para venderle al consorcio. O sea, primero ellos tienen que constituir el consorcio, que para constituir el consorcio necesitan la unanimidad de todos los vecinos. Una vez que está constituido el consorcio con la unanimidad de todos, cosa que es muy difícil, se necesita una ordenanza para venderles las calles al consorcio y que las tienen que pagar. Una vez que te las pagaron y no hay deuda recién ahí se escritura la sesión de la calle al consorcio.”
No obstante en este punto aclara “el propio Código Civil, en el capítulo de conjuntos inmobiliarios, reconoce que los municipios pueden decir dónde sí y dónde no aprobar conjuntos inmobiliarios y no los propietarios.
Intereses colectivos
Frente a la situación de hecho que supone el cerramiento de un barrio abierto, pero manteniendo el dominio público dentro de sus límites, Petrelli remarca “Todo lo que es el derecho de transitar y el derecho sobre el dominio municipal, es lo que se llaman derechos de intereses colectivos. Estos derechos, los puede reclamar cualquier grupo de ciudadanos, aunque no tenga una personería jurídica. Esto está en el artículo 43 de la Constitución Nacional, esos derechos habilitan a realizar un amparo. O actúa la Municipalidad de oficio, o cuando falla el estado ahí aparece el amparo.”