Tierra de nadie
Pasajes privados en Mendiolaza
En la ciudad de Mendiolaza existen pasajes privados que implican dificultades, muchas veces desconocidas por quienes que deciden comprar lotes allí . Algunos existen desde antes de que se sancionase el Código de Edificación. Los servicios públicos sólo llegan hasta el límite de la calle y el costo del tendido de los que entran, corre por cuenta de los vecinos. Algunos pueden pasar al dominio público, pero no hay una reglamentación exacta para ello y se analiza caso por caso,
Qué es un pasaje
Desde años antes de la creación del Código de Edificación, muchos lotes en Mendiolaza han sido fraccionados en diferentes propiedades. En algunos casos, estas propiedades se conectan entre sí, y con las calles públicas sólo a través de pasajes privados.
Cada dueño de un lote de estos terrenos fraccionados, es copropietario del pasaje. De esta forma, este espacio de uso común, y necesario para circular, se conforma como un condominio. Los propietarios pagan impuestos y son solidariamente responsables por lo que pueda acontecer en este espacio. Si bien todos son parcialmente propietarios de este paso, no pueden disponer ni construir sobre esta fracción, y su dominio se transfiere junto con el de la propiedad, en caso de venta del inmueble.
El Código de Edificación, sancionado en 2009, define a los pasajes como el «medio de comunicación entre la vía publica y lote interno o edificación interna» y se refiere a ellos en general, sin diferenciación entre públicos y privados. Tampoco diferencia entre calles y pasajes cuando establece que el ancho mínimo debe ser de 12 metros, «salvo indicaciones en contrario de la Secretaria de Obras Publica y oficina Técnica. Unicamente se autorizaran anchos menores, cuando se trate de pasajes o calles “ciegas” sin posibilidad de continuación o prolongación por lotes vecinos o futuras subdivisiones, y en este caso deberán terminar en una rotonda de radio igual al ancho, el cual no podrá ser menos de 10 metros. Su extensión no podrá ser mayor de cincuenta metros».
Pasajes privados de servicios
Pasajes privados en Mendiolaza
En Mendiolaza se pueden observar diferentes realidades de acuerdo a las características de cada uno de estos condominios. El común denominador es la falta de servicios públicos esenciales. Esto sucede, fundamentalmente, porque los servicios son brindados hasta la línea de dominio público que alcanza las calles públicas, calzadas y veredas. Por lo que en estos casos los servicios solo llegan hasta la unión del pasaje privado con la calle pública.
La extensión hasta cada vivienda, de los servicios como luz, agua, telefonía móvil o internet, entre otros, recae de manera exclusiva en los propietarios que deben afrontar los costos de estas obras. Distinto es el caso de la recolección de residuos, que también solo puede circular por la vía pública, privando de este servicio a los lotes comprendidos dentro de los pasajes.
Ante esta realidad, es común apelar a la figura de la donación. Es decir, los condóminos, pueden de común acuerdo donar al municipio este lote devenido en pasaje, para que se conviertan en calles públicas, y así tener un acceso completo a todos los servicios, como también el mantenimiento de este espacio.
Sin embargo, la realidad indica que este traspaso no siempre es una solución sencilla de ejecutar. En Mendiolaza en particular, cada pasaje cuenta con su propia realidad, y sus propias adversidades, haciendo que esta opción pueda no ser factible.
Desde Obras Públicas del municipio, indican que se analiza caso por caso la factibilidad de cada pasaje, y la posibilidad de brindar efectivamente el acceso a servicios públicos, como el acceso de motoniveladoras para el mantenimiento de la calle, la recolección de residuos, y demás contingencias técnicas que permitan realizar las obras comunes a una calle pública. Estas variables, entre otras, son tomadas en cuenta a la hora aceptar estos cambios, procurando, según lo manifestado desde el municipio “que prime el sentido común, tratando de llegar a puntos de acuerdo que le brinden una solución a los vecinos.”
El Bosquecito
Pasajes privados en Mendiolaza
Un ejemplo claro de esta realidad, es la que atraviesan los vecinos de El Bosquecito. Este fraccionamiento data de 1992, y las edificaciones son en su mayoría anteriores al Código de Edificación . Se trata de un loteo con más de 24 parcelas, según estimaciones de los propios vecinos y un pasaje en común para acceder a la calle pública.
Una particularidad de esta situación, es que el pasaje no figura inscripto en catastro como tal, sino que está constituido como si fuese un lote más. Ante esta realidad, los vecinos vienen luchando para que ese lote sea legalmente considerado pasaje y poder realizar así la donación a la municipalidad. El principal impedimento que encuentran ante esto, es que en el momento en que se fue subdividiendo el lote original, cada nuevo propietario, pasaba a ser copropietario de este “Lote/pasaje”. Por este motivo, para lograr materializar el cambio de denominación y su posterior donación, necesitan contar con la aprobación de absolutamente todos los copropietarios. Al día de la fecha, se encuentra presentado el trámite al municipio, pero restan las firmas de algunos copropietarios que no consienten aún este traspaso, por lo que el trámite se encuentra ingresado, pero sin fecha probable de resolución.
Esta situación, genera problemas como los mencionados con relación a la falta de servicios públicos esenciales para todas las viviendas del barrio. La recolección de residuos y el alumbrado público no se prestan en este sector por ser, formalmente, un lote privado.
Soraya Moyano, vecina de El Bosquecito, repasa todos las dificultades que han atravesado en este barrio producto del loteo preexistente al código de edificación, la falta de regulación, y readecuaciones que han tenido que realizar a lo largo de los años, en procura de soluciones. Así mismo, destaca que cada lote paga sus correspondientes impuestos, ya que el loteo cuenta con la aprobación municipal, pero hoy el principal desafío es la transición del pasaje privado que los conecta “si hacemos una servidumbre nos aseguramos que ingrese EPEC, la cooperativa, todos los servicios que no tenemos, y también el alumbrado público”.
El Alto y Las Puertas
Un caso similar al de El Bosquecito es el de los vecinos un sector de B° El Alto, que carecen de servicios esenciales, a excepción de la red eléctrica. En este caso se trata de siete familias. En este el pasaje si está inscripto como pasaje privado. Desde el año 2009 luchan para conseguir que se brinden estos servicios, carecen de agua de red, servicios de internet y telefonía, alumbrado público y recolección de residuos. Los vecinos copropietarios de este pasaje, manifiestan haber presentado en diversas ocasiones la propuesta de donación al municipio, pero sin haber recibido una respuesta.
Diferente, en cambio, es el caso de B° Las Puertas. Aunque el barrio es abierto, el desarrollo original fue de iniciativa privada, por lo que las calles son en realidad, pasajes privados. Sin embargo en este caso, se logró un acuerdo con la Municipalidad que les permite, entre otras cosas, delegar el mantenimiento de calles. También se logró un convenio con Epec para que el servicio se distribuyese y cada propiedad tuviese el medidor en su propio perímetro y que no se colocasen todos juntos en el ingreso del barrio.
Donaron y se arrepintieron
Pasajes privados en Mendiolaza
Como se dijo anteriormente, la donación de los pasajes privados al municipio para que se conviertan en pasaje público puede ser una solución. Pero no siempre es posible
En la sesión del 1 de noviembre de 2021 se debatió en el Concejo Deliberante la aceptación de la donación de un lote para ser destinado a calle pública. El lote es parte de la subdivisión realizada en 2004 de la propiedad ubicada sobre la Ruta Intermunicipal, frente a Mendiolaza Mall.
Carlos Humberto Campo, Santiago Campo, Julieta Campo y Gerardo Luis Almada, propietarios del lote, solicitaron que el lote se transfiriese al dominio público argumentando que “la donación del pasaje privado permitirá realizar las obras complementarias, a cargo de los titulares, para brindar los servicios de energía eléctrica, red de agua corriente, y alumbrado público, a los diez lotes que acceden por dicho pasaje”. Incluso adjuntaron una nota de Epec, fechada en 2019, en el que se pedía la definición sobre si era público o privado para avanzar en el estudio de factibilidad.
El debate fue extenso, ya que la oposición señaló que se ha construido un muro perimetral alrededor de los lotes de esa subdivisión, lo que significa una infracción al Código de Edificación. Finalmente, el oficialismo impuso su mayoría y el proyecto se aprobó con e voto en contra de los bloques opositores.
Un año y medio después, los mismos propietarios solicitaron al Concejo Deliberante la derogación de aquella ordenanza.
El 22 de mayo ingresó la nota en la que se pedía “derogar la ordenanza ya que a la fecha no se ha culminado la escritura de transferencia de dominio privado a dominio público”. La solicitud se fundamenta en “la no factibilidad técnica de la oficina de Obras Privadas al proyecto de desarrollo urbano sobre la colectora de la Ruta Intermunicipal de la ciudad de Mendiolaza presentado oportunamente y para el cual no se han contemplado las necesidades del mismo, en la Ordenanza 931/2021, siendo de carácter restrictivo, perjudicial, limitante a las posibilidades contempladas en la Ordenanza de uso del suelo de la ciudad del Mendiolaza. Dicha ordenanza solicitada oportunamente carece hoy de necesidad alguna, dado que los servicios de los lotes interiores se solucionan con el proyecto superador presentado con su aprobación el cual todavía se encuentra en instancias administrativas.”
Pasajes privados en Mendiolaza