Reformas del oficialismo al proyecto original
El próximo martes los concejales retomarán el proyecto de Contribución por Mejoras en Mendiolaza. Será en la reunión de trabajo en comisión de la que, según se anunció, participarán el asesor letrado del municipio, Cesar Tillar, el secretario de Gobierno, Alejandro Medrano y el de Infraestructura, Obras y Servicios Públicos, Gino Maurino.
La versión original del proyecto que habilita la posibilidad de que los vecinos financien directamente obras y servicios públicos, fue presentado en sesiones extraordinarias pero recién fue considerado al iniciarse el período ordinario. Desde ese momento la propuesta fue severamente cuestionada por los vecinos. El oficialismo se comprometió a continuar trabajando en comisión, introduciendo modificaciones hasta lograr el consenso de los vecinos para su aprobación.
Si bien la iniciativa no volvió a trabajarse en comisión, el oficialismo realizó modificaciones al proyecto original que comenzarán a analizarse. El nuevo texto puede leerse en esta nota.
Los cuestionamientos
A fines de marzo alrededor de 50 personas estuvieron presentes el martes en el recito y otras 100 siguieron por Facebook la transmisión de Demendiolaza de la reunión de trabajo en comisión del Concejo en la que se debatió el proyecto. Vecinos y concejales de la oposición manifestaron su preocupación, entre otras cosas porque las obras podían ser propuesta por el 30% de los frentistas, y en caso de no contar con una oposición de al menos el 40% de los vecinos, su pago se convertía en obligatorio para todos. También porque permitía que el ejecutor de los trabajos considere en mora a quien deba tres cuotas consecutivas, o cinco alternadas y le exija el total de la obra.
En abril, las comisiones vecinales de los barrios Centro, El Talar, Los Cigarrales, El Alto, Golf y Lomas de Mendiolaza. presentaron una nota en la que solicitaban que el proyecto “sea desestimado y se archive el proyecto de ordenanza actual tal como está y que previo al abordaje del mismo se realice un reordenamiento territorial que contemple las particularidades y necesidades de cada barrio, junto con la elaboración de la Carta Orgánica Municipal de Mendiolaza.
La solicitud se basaba en las siguientes objeciones:
- Necesidad de un ordenamiento territorial previo. Consideramos esencial realizar un ordenamiento territorial adecuado que permita entender los aspectos específicos de cada barrio.
- Capacidad contributiva. Analizar la posibilidad de pago de los vecinos previo a la ejecución de la obra o servicio prestar, estableciendo planes especiales para aquellos contribuyentes que estén en condiciones adversas.
- Participación vecinal. Incluir a los vecinos en el proceso de decisión de las obras y o servicios que se quieran ejecutar, que puede ser a través de las comisiones vecinales.
- Transparencia en el proceso de decisión. Debe haber claridad respecto al rol del “proponedor y o iniciador” de la obra y servicio, asegurando un proceso competitivo para la selección de presupuesto o análisis técnico.
- Tiempo prudencial de consulta. El plazo de 10 días para imponer proyectos de obra es extremadamente corto, impidiendo que los afectados se informen adecuadamente o realicen consultas pertinentes. Debe existir un plazo prudencial para que los vecinos puedan acceder a la información necesaria.
- Claridad en la determinación de costos. La metodología para establecer el monto a pagar no debe ser arbitraria y pudiendo tener un efecto confiscatorio sobre la propiedad, lo cual nos preocupa profundamente.
- Registro de adhesión y plazos. Solicitamos que haya registro de adhesión para un determinado porcentaje de la comunidad para realizar cualquier obra y o servicio que se pretenda cubrir como contribución por mejoras. Es un requisito excesivo el periodo de 20 días establecidos en el proyecto para abrir el registro de oposición de un 40% de la población afectada.
- Información y transparencia. Se debe establecer un sistema de información sobre la ejecución del presupuesto de cada obra a los contribuyentes afectados.
- Delegación de la recaudación. Nos oponemos a la posibilidad de ceder el cobro judicial o compulsivo a entidades privadas. Es el Estado municipal el que, previo a un estudio de impacto contributivo, debe garantizar la realización de la obra ante la posible falta de pago de un particular.
- Rol municipal. La municipalidad debe ser un actor principal en la gestión y cumplimiento, acompañando a los vecinos, no debiendo apartarse.
- Definir con claridad, no confundir beneficiarios sobre el inmueble con plusvalía inmobiliaria. Definir con claridad beneficiarios directos e indirectos.
- Taxatividad y no mera enunciación. Enumerar de manera taxativa las obras y servicios que pueden ser objeto de ser cubiertas mediante una contribución por mejoras.
- Garantía. La empresa o tercero ejecutante de la obra y o servicio deberá afianzar la realización, ejecución y prestación de la obra y o servicio que se quiera implementar por contribución con mejoras
El nuevo texto
PROYECTO DE ORDENANZA DE EJECUCIÓN DE OBRAS MEDIANTE CONTRIBUCIÓN POR MEJORAS
CAPÍTULO I
ARTÍCULO 1º.- Contribución por mejoras es el tributo que abona el contribuyente para hacer frente al costo de ejecución de una obra o la adquisición de bienes que generan un beneficio y aumenta el valor de un bien inmueble de su propiedad, o sobre el cual ejerce
derechos posesorios.
ARTÍCULO 2º.- El hecho imponible del tributo definido en el artículo precedente, es el beneficio y/o mayor valor del inmueble, de propiedad del contribuyente, generado a consecuencia directa o indirecta de la realización de obras y/o trabajos, y/o adquisición de
bienes necesarios para la realización de esas obras, ejecutadas total o parcialmente por la Municipalidad, y/o autorizados, y/o promovidos por la Municipalidad, quedando los contribuyentes alcanzados sujetos al pago de la contribución por mejoras en la proporción
y forma que se establezca para cada caso.
ARTÍCULO 3°.- Serán contribuyentes y responsables del tributo del Artículo 1° de la presente Ordenanza, los titulares dominiales o poseedores a título de dueño de inmuebles ubicados en el ejido municipal que se beneficien directa o indirectamente por la realización de obras públicas conforme la definición del artículo precedente.
ARTÍCULO 4°.- La zona de beneficio es el área territorial que comprende todos los predios hasta donde se extienda el mayor valor generado por una obra, plan o conjunto de obras. La zona de beneficio será determinada por el Departamento Ejecutivo de conformidad al Proyecto, Solicitud de Declaración de Utilidad Pública e Informes Técnicos, teniendo en cuenta, entre otros, a los siguientes criterios, que deberán detallarse en la reglamentación respectiva:
a) Tipo y características de las obras a ejecutar.
b) Rango o magnitud de la obra.
c) Área o región en que se localiza la obra, plan o conjunto de obras.
d) Tipo de beneficio que genera.
ARTICULO 5°: Los vecinos que deseen someter obras y/o emprendimientos al Régimen de Contribución por Mejoras que se regula en la presente Ordenanza, deberán recorrer TRES ETAPAS: a) Solicitud de factibilidad; b) Solicitud de Apertura de Registro de
Oposición y c) Solicitud de Declaración de Utilidad Pública y Pago Obligatorio.
ARTICULO 6°: En la Primera Etapa, deberán los vecinos interesados presentar una Solicitud de Factibilidad firmada por el treinta por ciento (30%) del total de contribuyentes que estiman se encontrarían dentro de la Zona de Beneficio definida en el artículo 4° de
la presente Ordenanza. Este pedido deberá ser acompañado de: a) Memoria Descriptiva; b) Estudio de Factibilidad con análisis Socioeconómico que contemple, aquellos contribuyentes que conforme normativa vigente estarán exentos del pago de la Contribución, para que los importes que a ellos correspondería al determinar el monto a prorratear, sean también absorbidos por el resto de los beneficiarios en la distribución. c) Informe justificado realizado por Profesional competente que determine el beneficio y/o mayor valor que adquirirán los inmuebles beneficiados con la obra y/o adquisición que se pretende.
ARTICULO 7°: El Departamento Ejecutivo evaluará la presentación realizada y podrá requerir las aclaraciones y/o ampliaciones de informes que entienda necesarios y oportunos. Si así lo considera, podrá el D.E. decretar la Factibilidad requerida.
ARTÍCULO 8°: Otorgada la Factibilidad, los vecinos interesados deberán solicitar la apertura del Registro de Oposición, suscribiendo el pedido un veintiuno por ciento (21%) más de adherentes al pedido, sumando así un total de cincuenta y uno por ciento (51%)
del total de contribuyentes que estiman se encontrarían dentro de la Zona de Beneficio definida en el artículo 4° de la presente Ordenanza. Este pedido deberá ser acompañado de la siguiente documentación:
a. Designación de un representante titular y un suplente de los contribuyentes o responsables de los inmuebles alcanzados por el beneficio;
b. Las firmas de los adherentes deberán estar certificadas por Escribano Público y/o juez de paz.
c. Acompañar el listado individualizado de las personas que conforman el cincuenta y uno por ciento (51%) del total de los contribuyentes, y dichas personas deberán constituir en ese acto un domicilio electrónico de conformidad al artículo 75 del Código Civil y
Comercial de la Nación donde serán válidas todas las comunicaciones que se practiquen a los fines de este procedimiento.
d. Presupuesto de la obra, análisis técnico y financiero, previsión de ajuste del precio si correspondiere entre fecha de presupuesto y fecha de inicio de los trabajos, y entre esta fecha y plazos de pago que se convengan, cronogramas de trabajo, avance de obra y
financiero, probable previsión de anticipo financiero y pliegos de contratación.
e. Monto total del proyecto y porcentaje de éste que se pretenda quede sujeto a la contribución, modo objetivo y comprobable de estimación del mayor valor que generaría la obra pretendida en cada parcela, la forma de prorrateo entre los beneficiarios del costo de
la obra, y la forma de pago y financiación que será ofrecida a los contribuyentes, que deberá contemplar que la primera o única cuota no será exigible hasta tanto no hayan transcurridos diez (10) días desde el acta de Inicio de los trabajos o desde la fecha de
emisión del primer certificado de avance de obra o desde la recepción del bien en el caso que se tratare de una adquisición, lo que suceda primero según corresponda por la naturaleza del objeto del Proyecto.
f. Considerar al momento de elaborar el proyecto de qué modo se financiará la obra para que la modalidad de pago que escojan los beneficiarios no importe disminución o suspensión de los trabajos, y como se financiarían la falta de los aportes de los
contribuyentes que no paguen, o lo hagan en mora o luego de acción judicial, y el mayor costo que ello pueda suponer.
g. El Proyecto de Obra que requiera el tendido de redes de infraestructura deberá contemplar que éstas sean subterráneas, salvo excepción por razones técnicas que deberá ser justificada y requerir autorización al Departamento Ejecutivo.
h. En el supuesto que el monto a prorratear entre los beneficiarios no sea el cien por ciento (100%) del costo total de la obra, deberá exponer quién y cómo se abonará el resto.
ARTÍCULO 9°: La determinación del monto individual de la obligación tributaria que recaiga sobre cada uno de los inmuebles se realizará teniendo en cuenta, conjunta o separadamente cualquiera de los siguientes criterios:
a) De las áreas: el monto de la contribución total se distribuirá en proporción directa a la superficie de los predios ubicados en la zona de beneficio.
b) De las zonas: el monto total de la contribución se divide por zonas, categorizándolas según el nivel de beneficio obtenido, distribuyéndose en cada una de esas zonas el monto parcial a abonar conforme la superficie de los predios.
c) De la valuación: el monto de la contribución total se distribuirá en proporción a la valuación fiscal o de mercado de los inmuebles.
d) De los factores de beneficio: por el cual se distribuirá el monto total teniendo en cuenta las características de los predios y circunstancias que lo relacionan con la obra, calificándolos objetivamente con coeficientes o factores numéricos. El producto o
sumatoria de los factores parciales determinan el factor individual total de cada predio y la contribución de cada uno será en proporción a la suma de factores individuales totales.
Como factores parciales se ponderarán entre otros, todas o algunas de las siguientes características y circunstancias; frente, área, forma, topografía, calidad del suelo, distancia a la obra, destino y uso del suelo, elementos presentes o posteriores a la obra
que varíen la valuación del predio. Cuando debido a la complejidad del caso, los criterios enumerados resulten insuficientes para la justa determinación de la contribución de cada predio, podrán adoptarse otros criterios objetivos, en dicho caso deberá fundamentarse la
decisión y detallarse claramente el sistema adoptado en la distribución de la contribución.
ARTÍCULO 10º.- El monto máximo de la contribución que recaiga sobre cada inmueble no puede superar en ningún caso el importe del mayor valor que adquiera el bien por la realización de las obras. Si este mayor valor recibido superara el treinta y tres por ciento
(33%) del valor real del inmueble, antes de la incorporación del mayor valor por la obra, la contribución quedará reducida a ese porcentaje.
ARTICULO 11°: Si el Proyecto contempla aporte del Municipio, ya se trate de aporte dinerarios, de financiación o de administración o de cualquier naturaleza o especie que suponga un gasto para el erario público, el D.E. deberá remitirlo al Honorable Concejo
Deliberante para su tratamiento y eventual aprobación. En todos los casos la contribución por mejoras será como mínimo el 30% del costo total de la obra o adquisición.
ARTÍCULO 12°: El Registro de Oposición se habilitará por un lapso de treinta (30) días, por Decreto del Departamento Ejecutivo, acreditados que fueran los extremos de la presente Ordenanza, poniendo a disposición de los interesados en la sede del Municipio,
los antecedentes de la obra o emprendimiento de que se trate. La apertura del mencionado Registro de Oposición deberá ser publicada en el medio de comunicación gráfica de más amplia difusión en la zona y en la página de internet del gobierno Municipal. La publicación deberá realizarse por 5 días corridos y acreditarse en el expediente del que se trate.
ARTICULO 13°: El Departamento Ejecutivo por Decreto podrá declarar de Utilidad Pública y Pago Obligatorio a cargo de los contribuyentes responsables, la ejecución y/o adquisición y/o realización del emprendimiento de que se trate, cuando haya vencido el
plazo fijado de la apertura del Registro de Oposición, no habiendo mediado una oposición superior al treinta por ciento (30%) del total de los beneficiarios, y luego del Dictamen de las Oficinas Técnicas que correspondan y de Asesoría Letrada del Municipio.
ARTÍCULO 14°: Firme el Decreto previsto en el Artículo 13°, el Departamento Ejecutivo instará la selección del contratista por el procedimiento que corresponda conforme lo establecido en la Ordenanza de Contrataciones vigente y sobre la base de Proyecto y
Pliego presentados por los vecinos beneficiarios. El Contrato que se celebre con la empresa que resulte seleccionada, deberá hacer constar expresamente que la obra será abonada con la modalidad que los vecinos hayan propuesto conforme surja de las presentaciones que contemplan los artículos 6° y 8° de la presente Ordenanza.
CAPÍTULO II
ARTÍCULO 15°: El monto de la obra y/o emprendimiento que se haya proyectado sea afrontado mediante el sistema de contribución por mejoras, deberá trasladarse a los contribuyentes respetando lo siguiente, de acuerdo al tipo de obra a realizar, ya sea una
obra nueva o de reparación de una ya existente:
a. En obras nuevas, monto total incluyéndose los gastos correspondientes a Proyecto, Dirección Técnica, Inspección, Fiscalización, Administración y Sellados.
b. En trabajos de reparación o renovación de obras existentes, un porcentaje variable entre un cuarenta (40%) y un setenta (70%), según resuelva discrecionalmente el Departamento Ejecutivo sobre estudios técnicos, características y antigüedad de la obra
que se vaya a intervenir.
ARTICULO 16°: El prorrateo del monto precisado en el Inc. “c” del Artículo 8° de la presente Ordenanza entre los contribuyentes beneficiarios se deberá ajustar a una de las siguientes opciones y variables
a. Por metro lineal de frente de cada unidad contributiva alcanzada con el beneficio, según sus títulos y planos de mensura aprobados;
b. Por unidad contributiva;
c. Por metro lineal de frente y unidad contributiva: tomando la opción “a” para el setenta por ciento (70%) del monto y la opción “b” para el treinta por ciento (30%) restante;
d. Por zona: considerando dimensiones, ubicación y superficies cubiertas de las unidades contributivas;
e. Por metro lineal de frente y por zona: tomando la opción “a” para el setenta por ciento (70%) del monto y la opción “d” para el treinta por ciento (30%) restante;
ARTÍCULO 17°: Para los supuestos de unidades contributivas sometidas a Régimen de Propiedad Horizontal, se deberá tomar la opción “d” para el setenta por ciento (70%) del monto y la opción “a” para el treinta por ciento (30%) restante, ambas del Artículo 16°
de la presente Ordenanza; lo que luego deberá ser redistribuido conforme dispongan los respectivos Reglamentos de Copropiedad para el pago de las expensas comunes.
ARTICULO 18°: El Departamento Ejecutivo podrá determinar una modalidad de prorrateo distinta a las precisadas en los artículos precedentes, cuando razones justificadas técnicamente lo ameriten, debiendo respetar los principios de igualdad, equidad y proporcionalidad en la distribución de los tributos.
ARTICULO 19°: Cuando se haya adoptado la opción “a” del Artículo 16° precedente, las unidades contributivas ubicadas en esquina gozarán de una disminución del veinticinco por ciento (25%) de lo que le corresponda a las otras unidades.
CAPÍTULO III
ARTÍCULO 20°: Las modalidades de pago que se deberán ofrecer a los contribuyentes son:
a. De contado, entendiendo ello que el tributo debe ser abonado en su totalidad en la fecha o lapso que sea determinado en la presentación requerida en los Artículos 6° y 8° de la presente Ordenanza;
b. En cuotas, aplicándose si correspondiere las tasas y/o índices vigentes para el cobro de los tributos municipales;
ARTÍCULO 21°: Para escoger la opción de pago de su preferencia, los contribuyentes contarán con un lapso de treinta (30) días corridos, vencido el cual, de no mediar manifestación expresa del contribuyente, se entenderá que ha escogido aquella
opción que brinda más cantidad de cuotas para la cancelación del tributo.
ARTÍCULO 22°: Incurrirá en mora de pleno derecho el contribuyente que notificado de la liquidación y de la fecha que le corresponde abonar el tributo conforme al plan de pago que ha escogido, ya sea por elección expresa o por omisión, no abonare el monto de la
Contribución por Mejoras a la fecha de su vencimiento de la cuota única, si es que optó por el pago de contado, o cuando sume tres (3) cuotas seguidas y consecutivas impagas o cinco (5) alternadas, si es que optó por algún plan de pago en cuotas. En estos casos,
se considerará el total de la deuda como de plazo vencido y facultará a exigir al acreedor el total de ella, como si se tratare de una obligación de plazo vencido.
ARTÍCULO 23°: El Código Tributario Municipal, se aplicará para el cálculo de intereses que correspondan adicionar hasta el efectivo pago, en todos los casos de mora, siendo título suficiente de ejecución la liquidación certificada de la deuda expedida por el
Departamento Ejecutivo.
CAPITULO IV
ARTÍCULO 24°: Están exentos de pago de la Contribución por Mejoras, y así deberá ser valorado al tiempo de elaborar el Proyecto previsto en el artículo 5° de la presente Ordenanza, los contribuyentes o responsables de los siguientes bienes:
a. inmuebles del dominio público municipal;
b.- inmuebles del dominio privado municipal o sobre los cuales el Municipio ejerza actos de posesión con ánimo de dueño y que estén afectados a la prestación de servicios de interés público;
c. inmuebles del dominio privado de jubilados y/o pensionados con domicilio en la ciudad de Mendiolaza, que sea única propiedad inmueble y que sus ingresos no superen el haber mínimo de la jubilación que paga el ANSES;
d. inmuebles del dominio privado de ex-combatientes de Malvinas, o sobre el cual ejerza derechos de posesión a título de dueño, que constituya su única propiedad inmueble;
ARTÍCULO 25°: El Departamento Ejecutivo, por Decreto podrá disponer que un contribuyente quede exento de la obligación de pago de la Contribución de Mejoras, siempre que se trate de una persona de escasos recursos, que acredite imposibilidad de
pagar ese tributo en cualquiera de las modalidades que se le ofrecen, y previo Informe Socio Económico que así lo corrobore. El monto de esa contribución será adelantada por el erario público.
ARTÍCULO 26°: En los casos previstos en el artículo precedente, el D.E. acordará con el contribuyente la modalidad de pago que se ajuste a sus posibilidades, debiendo ser cancelada la deuda al mejorar condición del contribuyente, o a su fallecimiento y/o trasmisión de dominio o derechos del inmueble, por lo que la deuda subsistirá como carga real., pudiendo el Municipio reclamar el pago cuando las razones para acordar el beneficio hayan desaparecido.
ARTÍCULO 27°: La Secretaría de Infraestructura, Obras y Servicios Públicos municipal, procederá a efectuar la adecuación catastral correspondiente e individualizar los inmuebles afectados, inscribiendo en las respectivas cédulas parcelarias la sujeción de ellos al presente régimen. Los escribanos no otorgarán escrituras, ni el Registro de la Propiedad Inmueble inscribirá la constitución o transferencia de derechos reales, sin que se justifique que el inmueble no adeuda o que no está afectado al pago de la contribución por mejora que establece la presente Ordenanza.
ARTÍCULO 28º.- El levantamiento de la inscripción señalada en el Artículo 26º será practicada por la Dirección municipal que corresponda, ante la sola presentación del recibo cancelatorio de la obligación o certificado de libre deuda. Dicho trámite será gratuito.
ARTÍCULO 29.- Quedarán eximidas de la obligación de pagar otra contribución por mejoras, las propiedades incluidas en la distribución por construcción de obras sujetas al presente régimen, hasta tanto no haya transcurrido el mayor plazo para el pago de una Contribución, computado a partir del Acta prevista en el Inc. “c” del Artículo 8° de la presente Ordenanza.
ARTÍCULO 30.- Resolución de Conflictos. Siendo la presente una Ordenanza que promueve el desarrollo de la ciudad de Mendiolaza, la convivencia y la calidad de vida, las partes involucradas en cualquier momento del procedimiento procurarán solucionar amigablemente el diferendo, controversia o reclamo que surja entre ellos, pudiendo preverse en los instrumentos jurídicos un sistema de resolución de conflictos mediante la intervención de árbitros o mediadores.
ARTÍCULO 31.- Mediación. Será obligatoria la mediación, como requisito previo al inicio de las acciones judiciales o arbitrales, para el supuesto previsto en el artículo 22 in fine de la presente.